건폐율 용적율의 의미와 이해
부동산 지식과 용어는 잘 알아두면 생활에 큰 도움이 될 때가 많습니다. 하지만 용어가 낮설고 단어자체가 어렵다보니 쉽게 이해하기가 어렵고 금제 잊게되는 것이 사실입니다.
부동산을 접하다 보면 자주 듣게 되는 단어인 건폐율 용적율. 대충 건물의 면적에 대한 부분인 것 같기는 한데 누군가에게 설명을 하자면 막상 잘 이해가 잘 안되는 단어입니다.
건물은 건폐율과 용적율에 따라서 건축의 제한이 각각 다르게 적용되고 있기 때문에 이 부분을 잘 이해한다면 큰 도움이 되실것입니다.
용적율
용적율이란 쉽게 말해 건축물의 각 층의 총 면적을 합하여 토지면적으로 나눈 값을 백분율로 나타낸 수치입니다.
건축물의 각층의 총 면적합 / 토지면적 *100
통상적 설명으로는 대지면적에 대한 건축 연면적 비율이라고도 하는데요.
예를 하나 들어 설명하자면, 100평의 토지에 50평을 사용하여 5층짜리 건물을 올렸다고 하면 이 건축물의 연면적은 250평이 됩니다. 그러므로 (250/100)*100 이라는 계산을 통해 250%의 용적율이 나옵니다.
일반적으로 용적율이 올라갈수록 건물의 높이는 높아지게 됩니다.
그리고 용적율에도 3가지 종류가 있습니다.
1. 기준용적율
2. 허용용적율
3. 상한용적율
기준용적율은, 지구단위계획구역에서 전면도로의 폭이나 경관 또는 기반시설 등의 입지요건을 고려하여 서울특별시 도시계획조례 규정에 따라서 용적율의 범위 안에서 필지나 블록별로 별도로 정해놓은 용적율을 말합니다.
허용용적율은, 지구단위계획에서 정해지는 용적율로서 인센티브로 제공되는 용적율과 기준용적율을 합산한 용적율의 범위 내에서 별도로 규정한 용적율을 말합니다.
상한용적율은, 건축주가 토지를 공원이나 도로, 하천 등의 공공시설로 기부채납을 하거나 설치, 조성하여 기부채납을 하는 경우에 추가로 부여받을 수 있는 용적율을 기준용적율이나 허용용적율과 합산한 범위 내에서 별도로 규정한 용적율을 말합니다.
그리고 용적율을 산정할 때 지하층면적과 피난안전구역, 대피공간은 용적율산정시 제외됨을 참고하시기 바랍니다.
용적율도 건폐율과 같이 용도구역이나 용도지역별로 건축물에 대한 법적인 한도가 규정이 되어 있는데, 용적율의 경우에는 다양한 사업자의 공고기여를 유도하기 위해서 용적율에 대한 완화 방안이나 인센티브로 추가 용적율을 제공하는 등의 제도를 시행중입니다.
그런 제도를 적절히 이용한다면 같은 토지 면적 안에서도 용적율을 높여 좀 더 높고 넓은 건물을 지음으로서 수익을 극대화 할 수 있습니다.
건폐율
건폐율은 건축면적에 대한 대지면적의 비율을 뜻하는데요.
일반적으로 건폐율은 토지의 용도에 따라서 달라지며 건폐율이 클수록 건물을 더욱 넓고 크게 지을 수 있기 때문에 땅값 또한 높아지게 됩니다.
건폐율을 구하는 공식은, 건축면적 / 대비면적 * 100
입니다.
간단히 예를 들자면, 건폐율이 40%로 지정 된 100평짜리 토지가 있다면 해당 토지의 건폐율은 40%가 됩니다.
대지에 대하여 그 면적을 산정할 때에는 대지의 수평투영면적을 나타내는 것을 원칙으로 하고, 건축면적을 산정할 때에는 해당 건축물의 외벽 중심선을 기준으로 둘러쌓인 부분을 수펑투영면적으로 산정합니다.
건폐율이 높으면 건물의 앞 마당이 상대적으로 작아지기 때문에 답답한 느낌을 줄 수 있으나 건축면적이 커지기 때문에 건물내부 활용도가 높아지는 이점이 있습니다.
토지별로 건폐율의 차이가 있는 이유
많은 분들이 왜 토지별로 건폐율이 차이가 있는지 궁금하실겁니다. 그 이유는 도시의 평면적인 과밀화를 억제시키고 건물의 채광이나 통풍 등에 문제가 되지 않도록 공간을 유지함으로서 도시를 삭막하게 만들지 않기 위해 건물과 건물 사이의 여유 공간확보를 하기 위함입니다.
용도지역별 건축제한에 따른 건폐율은 아래 도표를 보시면 쉽게 이해가 되실겁니다.
