아파트 전세 계약 주의사항
우리나라는 전세라는 부동산 계약형태를 통해 많은 사람들이 집값 대비 적은 돈으로 좋은 집에서 거주를 하고 있습니다.
특히나 주택을 구매할 생각이 없거나 아직 자금이 부족해 구매가 어려운 사람들은 전세를 적극 활용하는 편이죠.
하지만 돈이 모이는 곳에는 그만큼 위험도 도사리고 있다는 사실.
전세 계약시 주의사항에 대해서 설명드리도록 하겠습니다.
절대 실제 소유주와 계약하라
흔히 부동산 계약을 할 때 실소유주와 부부사이라며 대리로 오거나 아니면 공인중개사가 대리로 계약을 해버리는 경우가 있는데요.
사실 이런경우가 발생하면 부동산 공인중개사는 빠르게 계약을 해서 수수료를 받으려는 생각에 이런식으로 계약을 한다고 해서 문제가 될게 전혀 없다고 말하기도 합니다.
하지만 평생 모은 큰 돈이 오가는 만큼 0.01%의 불안한 요소라도 알고있다면 제거하는 것이 좋으므로 계약은 실소유주와 하도록 하고 계약금 이체도 실소유주의 계좌에 이체하도록 하는것이 좋습니다.
그리고 만약 정말 부득이하게 대리인이 계약을 하러 왔다면 대리인과 실소유주의 관계를 등기부등본을 통해 필히 확인하세요.
그리고 계약을 위해 위임장(주택 소유권자의 인감도장이 찍혀 있음)을 받아왔는지도 확인 하시고 만약 위임장이 없다면 위임장을 당당히 요구하시기 바랍니다.
그리고 충분한 서류확인이 끝났다고 해도 주택 소유주에게 직접 전화를 해서 대리인과의 거래 내용과 금액 등에 대한 정보를 실소유주가 알고 있는지를 통화로 확인하셔야 합니다.
핸드폰 문자나 통화 녹음을 통해 증거를 남겨두는 것이 만일의 사태를 대비하는 좋은 방법입니다.
그 외에도 부동산 중개 수수료를 아끼기 위해 공인중개사를 통하지 않고 직접 임차인과 임대인이 둘이서 계약을 하는 경우도 있는데요.
부동산 거래 경험이 많지 않다면 이런 계약은 위험요소가 많은 부분이라서 수수료 몇푼 아끼려다 큰 돈을 잃을 수 있으므로 꼭 공인중개사를 통해서 계약을 하시기 바랍니다.
계약서 내용 확인 철저
계약서를 살피는 것은 당연한 말 같지만 막상 계약하는 상황에서 초보 티를 내지 않기 위해서라거나 계약하는 공간에서 무시당하지 않으려고 계약서를 다 아는듯이 잘 안보고 도장을 찍는 경우가 간혹 있습니다.
그렇게 허세를 내세워 계약하다가는 나중에 큰 코 다칠 위험이 있으므로 계약서는 꼼꼼히 보세요.
계약서상에는 주택 소유주와 임차인의 주소와 주민번호, 계좌번호, 연락처 등이 기재가 되어 있고 물건의 주소지와 내부 시설의 특이사항 등이 기재가 될 것입니다.
특히 내부시설의 상태를 꼼꼼히 살핀 뒤에 하자가 발생한 부분이나 문제가 될 소지가 있는 부분에 대해서 집주인이 책임지고 수리할 부분은 계약서 상에 기재를 해야합니다.
보일러나 수도는 은근히 큰 돈이 들어갈 수 있는 문제이므로 계약전에 하자가 발견되었다면 계약서에 기재를 해야하며 만약 뒤늦게 그런문제가 발견되었는데 그것이 임차인의 잘못이 아니라고 해도 처음에 계약서 상에 문제가 없다고 기재되어 있다면 임차인이 전부 수리해야 하는 상황이 발생할 수 있습니다.
그리고 계약서를 꼼꼼히 읽으면서 이해가 되지 않는 부분이 있다면 다시 물어서라도 이해를 꼭 해야 하며 계약이 완료되면 계약서를 복사해서 1부를 소유하도록 합니다.
그리고 많은 분들이 착각하시는 부분이 있는데, 부동산공인중개사는 거래를 알선해주는 사람이지 변호사나 경찰이 아닙니다. 그저 조금 더 안전한 부동산 거래를 하기위해 공인중개사를 통하는 것 뿐이지 분쟁 해결사가 아니므로 공인중개사가 모든걸 해결해 줄 것이라는 기대는 하지 않는 것이 좋습니다.
등기부등본 확인
부동산 거래에서 기본 확인사항 몇가지 중 하나인데요.
건물 등기부등본에는 표제부와 갑구, 을구 등으로 내용이 분류되어 표기가 되어 있습니다.
등기부등본을 처음 접하게 되면 생소한 단어들과 양식으로 인해 무엇이 중요하고 중요치 않은지 모를텐데요.
크게 분류해서 설명하자면 아래와 같습니다.
표제부 : 실제 계약 할 집주소와 표제부의 집주소가 같은지 확인 할 것.
갑구 : 주택 실소유자의 신상정보, 압류, 가압류, 가등기, 가처분 등의 건물의 과거와 현재 이력 확인
을구 : 근저당권(대출), 말소등기
위 3가지가 다 중요하겠지만 가장 흔한 문제는 을구에 표기된 담보대출에 대한 문제들입니다.
집주인이 대출을 제때 납입하지 않으면 부동산이 경매에 넘어갈 수 있기 때문에 주의깊게 살피고 위험한 물건은 되도록 피하시기 바랍니다.
부동산 공인중개사들이 계약을 빠르게 하기 위해서 대출이 있는 물건임에도 안전하다고 계약을 권유하는 경우도 있는데요. 저의 개인적인 사견을 말씀드리자면 1%라도 위험요소가 있다면 계약을 하지 않는 것을 추천드립니다.
전입신고와 확정일자 받기
전입신고와 확정일자의 중요성을 아시나요?
일반적인 경우라면 전세 계약이 만기되면 바로 전세보증금을 돌려받게 되겠지만, 만약 집주인이 담보대출 채무를 불이행하게 되면 해당 담보물건이 경매로 넘어가게 됩니다.
주택이 경매에 넘어가는 상황에서 내 소중한 전세보증금을 지키는 유일한 방법은 사전에 부동산 계약 직후에 전입신고와 확정일자를 받는 것입니다.
두 항목은 성격이 서로 다르기 때문에 둘 다 필히 진행하셔야 하며, 위 두가지 항목을 진행하는 것은 집주인의 허락이 필요 없으니 부담없이 바로 일괄 진행하시면 됩니다.