부동산 다운계약서 작성 해도 괜찮을까?
부동산 다운계약서
다운계약서란 부동산 매매시 발생하는 세금을 줄이기 위한 방법으로 실제 거래한 금액보다 낮은 금액으로 신고함으로서 취등록세를 적게 내기 위한 편법입니다.
부동산을 매입하게 되면 의무적으로 관할 구청에 실제가격을 신고해야 할 의무가 있습니다. 그리고 신고된 가격에 맞게 세금을 부과하는데요.
일단 기본적으로 세금을 적게 내기 위해서 매매대금을 거짓으로 적는 부동산 다운계약서를 작성하는 것은 명백한 불법행위입니다.
다운계약서 진행 방식은 분양권 전매를 하거나 일반 주택 매매를 할 때 실제 거래가 이루어지는 금액보다 낮은 금액을 기재하고 나머지 차액부분은 현금으로 몰래 거래를 하는 방식입니다.
그렇다면 이런 부동산 다운계약서 작성이 성행하는 이유가 무엇일까요?
두말할 것 없이 세금이겠죠.
부동산을 파는 매도자 입장에서는 양도소득세를 절감할 수 있기 때문에 좋고, 부동산을 사는 매수자 입장에서는 취등록세를 절감할 수 있기 때문에 은밀하게 이런 제의가 들어오곤 합니다.
부동산 업 계약서
업계약서도 다운계약서와 다르게 세금을 줄이기 위한 목적이 아니라 매수자의 대출한도를 늘리기 위한 목적입니다. 그리고 또다른 차이점이라고 한다면 실제로 거래한 금액보다 높은 금액을 계악서에 기재하는 것이 차이점입니다.
부동산이 한두푼 하는 것이 아니기 때문에 보통 주택을 구매할 때 대출을 이용하게 되는데요. 업 계약서를 작성하여 실제 거래금액보다 높은 가격을 기재 함으로서 은행권 대출을 발생시킬 때 더 높은 대출금액을 발생시키려는 목적입니다.
더군다나 몇년 전부터 부동산규제 정책으로 아파트 담보대출의 한도가 상당히 줄어들었기 때문에 업 계약서를 작성하게 되는 것으로 추정됩니다.
만약 부동산을 매매하려는 지역이 투기조정지역이나 투기과열지구로 지정받은 곳이라면 대출이 많이 나와도 50%~60% 수준밖에 나오지 않기 때문입니다.
거기다가 DTI, DSR 까지 고려하게 되면 실제로 대출이 가능한 수준은 50%이하로 떨어지게 됩니다.
그리고 집값이 오르지도 않고 내리지도 않는 정체가 된 요즘같은 상황에서 공시가격을 유지하는 목적이나 앞서 언급한 대출금액의 한도를 높이는 데에 목적을 두고 있습니다.
또한 매수자가 훗날 해당 부동산을 매도하는 시점에도 양도소득세를 줄이는 효과를 낼 수 있기 때문에 세제혜택을 보기 위한 방법으로도 이용되고 있습니다.
업계약서 진행 방식은 부동산거래 계약서 작성시 실제 거래금액보다 더 높은 금액을 기재하여 매매금액을 높임으로서 그만큼 더 높은 대출금액을 발생시키고 매수자는 매도자에게 그 차액 만큼의 세금을 계산하여 지급하는 방식입니다.
부동산 매매계약시 매도인과 매수인이 상호 협의를 통해 부동산 다운계약서나 업 계약서를 작성하는 행위는 예전에는 은밀히 관행적으로 이루어지기도 했지만, 현재는 실거래가 신고제도를 의무적으로 둠으로서 위와 같은 불법 계약은 하지 못하도록 강하게 제재를 하고 있습니다.
최근 들어서 이런 불법계약에 대한 법적 처벌 수위가 점점 강해지고 있는데요.
현재 불법 부동산계약이 적발 될 경우,
매도인은 비과세 혜택에서 제외 및 과태료 부과.
매수인은 양도소득세와 비과세 혜택에서 제외 및 과태료 부과.
중개인은 과태료 부과 및 영업 정지와 사무실 개설 금지.
위 내용에서 과태료는 실제 본 세금은 당연히 추징을 하고 신고불성실 가산세를 적용하여 과소세액의 40%와 미납일에 대한 추가 이자까지 내야하는 것입니다.
얼마 안되는 세금 줄여보려다가 오히려 세금 폭탄을 맞을 수 있으니 불법 부동산 계약서는 절대 사용하지 마시기 바랍니다.
그리고 만약 불법 다운계약서나 업 계약서에 대한 인지도 하지 못한 채 불법 계약서를 작성하거나 한번쯤은 괜찮겠지라는 생각으로 이미 작성을 하신 분들은 자진신고를 함으로서 과태료를 줄일 수 있습니다.
정부에서는 부동산 불법계약서 작성에 대하여 리니언시 제도를 운영하고 있는데요.
자진신고를 할 경우에는,
조사착수 전 자진신고 : 신고자 100% 과태료 면제
조사착수 후 자료제공이나 협조 : 신고자 50% 과태료 면제
위와 같은 과태료 저감 혜택을 주고 있습니다.
세상을 살다보면 부동산 계약을 할때가 오고 저런 불법 계약서로 유혹하는 손길도 만나게 됩니다. 하지만 푼돈 아끼려다 목돈을 잃을 수 있으니 절대 불법 계약은 피하시고 정당하게 계약하고 합법적인 세금을 부과하시기 바랍니다.