월세가 잘 나오는 상가주택 고르는 방법 6가지!!!
상가주택이란?
최근들어 정부의 집값 규제가 정말 무섭습니다.
서울 시내의 재건축 아파트를 필두로 집값잡기에 전면 돌입했고 주택담보대출의 규제도 강화시켜서 실제로 투자자들의 입장에서는 아파트에 투자하기가 이제 어려워진것이 사실입니다.
그렇다보니 수익형 부동산으로 눈을 점점 돌리는 분들도 계시네요.
수익형 부동산이라고 하면 대표적으로 오피스텔이나, 원룸, 상가주택이 있는데요.
그 중 오늘 말씀드릴 상가주택은 1, 2층은 상가로 사용을 하면서 임대료를 받고, 3층 이상은 주택으로 건축이 되어 월세, 혹은 전세로 임대를 놓습니다. 그리고 꼭대기층에는 건물주가 거주를 하거나, 여유가 있는 분들이라면 꼭대기층도 세를 주기도 합니다.
상가주택은 보통 근린상가지역에 위치를 하고 있습니다.
위치상 상권에 포함되어 있기 때문에 어떻게 보면 3층 이상에 사는 주거형태 세입자의 입장에서는 주변에 상권시설이 살짝 시끄러울 수도 있는 단점이 있죠.
보통은 일하다가 은퇴를 하시면서 편하게 임대료를 받으면서 노후를 즐기는 목적으로 상가주택을 선호하게 되는데요.
하지만 모든 상가주택이 그렇게 편하게 임대료를 꾸준히 받을 수 있는것은 아닙니다.
상가주택은 주거용도와 상업용도가 혼재된 지역에 위치하고 있고 상가점포와 주택을 동시에 여러세대를 임대한다는 측면에서 가격대비 임대료가 높은 편에 속합니다. 게게다가 신도시나 택지지구가 형성되는 시점에서 초기에 투자를 해서 개발이 되기 전에 자리를 잡고 있는다면 차 후 주변시설이 개발이 완료되는 시점에서는 큰 시세차익을 남기기도 합니다.
하지만 위에 설명드린 부분은 투자의 안목이 있으신 분들의 경우이겠죠.
모든 투자자가 그렇게 성공을 거두진 않을 것입니다.
상권이 형성이 되지 않은 곳곳에 미리 투자를 한다는 것은 그만큼 리스크를 감안한다는 뜻인데요.
이제 막 개발단계에 있는 지역이라면 유입인구가 많지 않기 때문에 상가의 공실 위험이 크기도 하고 주변 개발이 덜 되어 있는 만큼 큰 임대료를 노리기도 어렵습니다.
좋은 상가주택 고르는 방법
1. 수요가 충분한지 확인하자
부동산의 기본은 수요입니다.
충분한 수요가 뒷받침 되야만 상가도 매출이 잘 나올테고 임대수요도 꾸준할 것입니다.
그리고 수요층이 두텁다면 건물소유자가 별다른 노력을 하지 않는다고 해도 자연스럽게 주변 상권도 형성이 될 것이기 때문에 시세차익도 노려볼 수 있는 것입니다.
2. 중심상업지구와 가까운 위치
건물이 해당 지역 중 중심상업지역과 근접한 곳에 위치할수록 이득이 많습니다.
기본적으로 유동인구가 더 많은지역에 가깝게 위치한다는 뜻이기 때문에 중심지역의의 시세가 오르면 그 주변에 있는 상가주택의 시세도 오를 수 있기 때문입니다.
3. 해당 지역의 지구단위 계획을 확인하자
모두 그런것은 아니지만 특정 지역엣에서는 지구단위 계획에서 상가주택의 가구수를 제한하는 경우가 가끔 있습니다.
그리고 상가주택은 쓰리룸보다는 투룸이, 투룸보다는 원룸이 수익율이 더 좋다는것을 참고하세요.
4. 공실 가능성 파악
수익형 부동산의 투자에서 가장 예민한 부분인데요.
큰 돈을 들여서 투자한 상가나 주택이 공실이 발생한다면 임대수익도 나오지 않는데다 관리비나 대출이자도 내가 모두 부담해야 하기 때문에 정말 안타까운 일이 아닐 수 없습니다.
그렇기 때문에 투자 전에 해당 상가주택이 지나치게 오래된 건물은 아닌지 확인이 필요하고, 현재의 건물주가 해당 건물이 임차인을 구하기 어렵고 시세도 점점 하락할 것 같아서 처분하는 과정인 것인지를 의심해 볼 필요가 있습니다.
건물을 빠르게 처분하기 위해 익스테리어를 이쁘게 만들어서 홍보를 하거나 친척을 임차인으로 임시로 넣어서 건물을 파는 경우가 많습니다.
5. 임대할 수 있는 업종의 종류를 파악하자
투자하는 상가주택의 임대 업종 입지조건을 확인하는것이 매우 중요한데요.
고객 회전이 빠른 점포의 종류가 많은 입지조건이라면 A급 입지조건으로 볼 수 있습니다.
A급 입지조건의 점포로는 카페나 베이커리, 패스트푸드, 화장품가게, 마트 등이 있습니다.
반대로 회전이 좋지 않은 C급 입지도 있는데요.
C급 입지 점포 유형으로는 가구점, 이발소, 철물점, 부동산중개소, 자전거가게 등이 있습니다.
6. 주차 공간 확보
상가주택의 1, 2층이 상가이기 때문에 해당 상가에 방문하는 고객이 주차를 할 경우가 있겠죠?
그렇기 때문에 주차공간이 여유로운 상가주택이 매우 인기가 많은 편입니다.
상가주택의 특성상 주차공간이 여유로운 경우가 잘 없는데요. 주차공간이 없다면 영업에 상당한 영향을 주기도 하기 때문에 본인이 투자할 건물을 탐색할 때 건물앞의 도로가 불법 주정차 자동차 견인을 하는 위치인지도 미리 확인하시면 좋겠습니다.