수익형 부동산 투자 방법 3가지
정부의 부동산 규제가 강화되고 있다
최근들어 부동산의 정부 규제가 점점 강해지고 있다는 것을 아실 겁니다.
부동산에 관심이 있는 분들이라면 1주택이 아니면 담보대출율도 상당히 낮고 대출의 문턱이 너무나도 까다로워진 것을 느끼실텐데요.
빌라나 다가구에 대부분이 살던 시절에는 어디든 아파트를 짓기만 하면 청약경쟁율이 엄청나게 높고 당첨만 되면 무조건 시세차익을 남긴다는 정설이 있을 정도였지만 최근에는 아파트 보급율이 120%를 훨씬 웃돌면서 건설사에서도 미분양이 두려워 아파트 신축에 조심스러운 움직임을 보이고 있습니다.
그리고 이미 건축이 진행되고 있는 아파트들은 2,3 금융까지 동원해서 어떻게든 대출이 가능하다는 식으로 투자자를 모집해서 미분양을 막고 있는 모습이고요.
1금융권이 아닌 2,3 금융권은 대출이자가 높기 때문에 선호하지 않는 편이기도 하지만 또 막상 대출이 막히면 그렇게라도 이용해서 시세의 최대 110%까지 대출이 되는 곳도 있다고 하니 꼼수가 대단한 것 같습니다.
하지만 최근들어서는 정부에서 그런식의 대출마저도 점점 차단하는 분위기인데요.
결국 내 돈이 없으면 부동산을 사지 말라는 것 같이 느껴지기도 합니다.
이런 상황이다 보니 일반 아파트 투자보다는 수익형 부동산에 눈을 돌리는 투자자분들이 점점 늘어나고 있습니다.
수익형 부동산은 아파트와 다르게 임대사업자 대출을 이용하면 일반인에 비해 높은 대출금액을 활용할 수 있기 때문에 부동산 투자자에게는 상당한 도움이 됩니다.
물론 수익형 부동산이 무조건 성공하는 것은 아니겠죠?
무턱대고 투자 했다가는 임대수익도 얻지 못하고 매물을 처분하지도 못하는 진퇴양난의 상황이 되기도 합니다.
오늘은은 수익형 부동산 투자 방법 3가지에 대해서 알아보도록 하겠습니다.
1. 안전성이 높은지역을 선택
안전성이 무엇일까요? 안전성은 바로 나의 부동산 투자금이 묶이지 않고 투자한 부동산에서 꾸준한 임대수익이 발생하는 것을 말합니다. 계산한 수익율이 아무리 높다 한들 공실이 자주 발생해서 안정적인 수익이 나올 수 없다면 그 수익형 부동산 투자는 실패입니다.
최근에 등장한 선임대 후분양 상품이 있죠?
분양업체들의 꼼수 인데요, 분양업체에서 부동산을 분양하기 전에 임차인을 자체적으로 확보하여 계약을 해놓고 상권을 형성 해 놓거나 그게 아니면 공실이 발생 할 경우 몇년간은 월세를 지급한다는 등의 계약 조건을 내걸며 투자를 유치하는 마케팅 방법입니다.
분양업체에서 병원이나 마트 등 우량 업종의 임차인을 확보했다면 더할나위 없이 좋겠지만, 그렇지 않은 경우가 더 많다는 것이 함정입니다.
계약서상에는 5~10년까지도 월세를 보장하겠다는 말을 기재하기도 하지만, 실제로는 반년도 채 되지않아 종적을 감추거나 다른 건설사로 관리 업체를 넘기면서 나몰라라 하는 경우가 허다하기 때문에 이런 마케팅을 하는 업체는 주의를 요합니다.
2. 수익율 계산
수익율은 말 그대로 내가 투자한 금액 대비 수익을 얼마나 낼 수 있는지를 미리 계산해 보는것인데요.
높은 임대료를 받아서 높은 수익율을 실현하는것도 매우 중요하겠으나, 그보다 더 중요한 것은 공실을 최소화 하는 것입니다. 공실 최소화는 수익율과 안정성을 지키는 기본 항목입다.
추천을 하자면 공실율이 낮기로 유명한 지역이 있는데요, 대학가나 지하철 역세권, 또는 생활 밀집지역 등이 있습니다. 그리고 공단이나 관공서가 밀집한 지역도 공실율이 낮은 좋은 지역입니다.
물론 공실율이 낮은 지역인 만큼 투자자에게 인기도 높기 때문에 시세가 높은 편입니다.
3. 환금성이 좋은 부동산의 선택
앞서 언급한 두가지 항목 만큼이나 중요한 항목입니다.
환금성이란 현금화가 얼마나 수월하느냐를 뜻하는 것인데, 결국 부동산에 투자하는 궁극적인 목적이 돈을 벌기 위한 것이고 부동산을 언젠가는 팔아서 현금화를 시켜야 하는 것입니다. 내가 원하는 시점에서 투자한 부동산을 현금화 시키지 못한다면 이 또한 적절한 투자라고 할 수 없습니다.
그렇기 때문에 부동산투자를 고려하는 초기에 환금성에 대한 부분도 충분히 고려하는 치밀함이 필요합니다.
환금성을 결정하는 가장 중요한 요소는 결국 수요인데요. 내가 부동산을 매도 하고자 할 때 매수하고자 하는 수요가 충분해야 내가 원하는는 가격에 매도가 가능할 것입니다.
최근 신도시 같은 경우에는 공급물량이 폭발적으로 늘어나서 임대수요 뿐만 아니라 매수자도 부족해지는 경우가 상당히 많은데요. 부동산 투자는 1-2년 하고 말 것이 아니기 때문에 멀리 내다보고 투자하는 습관이 중요하겠습니다.
지금 시점에서 부동산 투자를 위한 전략
현 시점에서 수익형 부동산 투자를 위한 조언을 몇가지 해보고자 합니다.
1. 투자하는 부동산 주변에 최소 1천세대 이상의 아파트 단지가 있는가?
2. 주변지역에 충분한 일자리가 있는가?
3. 큰 대로변을 끼고 충분한 규모의 상권이 형성되어 있는가?
부동산 투자를 위해 고려해야 할 사항은 수십가지가 넘지만, 가장 큰 골자는 위와 같습니다.
수요와 공급의 이해를 바탕으로 투자를 하는것이 가장 기본이자 최선입니다.
위 투자 원칙을 명심하시고 그 외의 투자 조건들은 실제 투자를 하면서 터득해간다면 최소한 손해를 보는 투자는 피할 수 있을것이라고 생각합니다.
시대가 변함에 따라 부동산 투자의 방법도 점점 다양해 지고 있기 때문에 항상 공부하는 습관을 들이기시 바랍니다.