절세에 좋은 증여 방법 부동산 증여 팁 4가지
증여 방법과 절세
1. 사전에 증여 계획을 세우자
예전에는 부모가 재산을 일찍잣자식에게 물려주면 버릇이 나빠진다거나 효심이 없어진다고 하여 최대한 늦게 재산을 물려주려는 경향이 강했습니다.
하지만 최근에는 고액 자산가 부모들부터 재산이 적은 부모들까지도 자녀에게 물려줄 재산의 세금을 미리 체크해 보고 최대한 절세를 할 수 있도록 계획을 세우고 있는 추세입니다.
아무 계획없이 무턱대고 자녀에게 증여를 했다가는 세금폭탄을 맞아서 최악의 상황에는 부동산이나 건물을 팔아서 세금을 내야하는 상황까지 생길 수 있기 때문에 사전에 꼼꼼히 계획을 세워서 증여를 하는 지혜가 필요합니다.
그리고 증여의 순서도 중요한데요. 자신이 보유하고 있는 자산의 종류와 리스트를 나열하여 절세에 유리한 순서대로 증여를 하는 방법이 필요합니다.
절세에 유리한 증여 우선 순위
1. 현재 대비 미래에 시세가 오를것으로 예상되는 자산
2. 현재시가와 증여재산가액의 차이가 큰 자산
3. 양도차익이 큰 자산
위 순서의 기본 개념은 최대한 실제가치(현재 혹은 미래) 대비 낮은 가액으로 증여를 해가는 순서임을 인지하시면 되겠습니다.
2. 금융자산보다 부동산이 유리하다
통상적으로 금융쪽 자산보다는 부동산이 재산 증여에서 세금면에서 유리한 편입니다.
그 이유는 증여금액을 평가하는 방법의 차이가 있기 때문인데요. 주식이나 채권, 현금같은 금융자산의 경우, 증여시점의 현재 시가잔고액으로 증여금액을 평가합니다.
하지만 부동산의 경우에는 아파트는 매매사례가액으로 증여재산가액을 평가하고 토지나 상가건물이나 단독주택, 상가주택은 아파트보다 거래횟수가 적기 때문에 최근의 거래사례를 찾기가 어려워서 대부분 세법상 기준시가로 평가를 하게 됩니다.
그런데 중요한 점은 토지나 상가건물 등의 기준시가는 아파트와는 달리 실제 시세보다 훨씬 싼 경우가 많다는 사실입니다.
그래서 금융자산보다 부동산이 증여에서 절세에 더 유리하다는 것이고 아파트보다 토지나 건물이 더 유리한 이유입니다.
그리고 기준시가와 현 시세의 차이가 큰 재산부터 증여를 하는증여 방법을 선택하는 것이 유리합니다. 다만 주의하셔야 할 부분은 부동산 증여의 경우 취득세나 등기비용 등의 거래비용이 발생하기 때문에 재산을 증여받을 자녀가 소득이 없다면 부모가 납부하게 될 증여세와 취득세, 등기비용 등의 거래에 드는 비용은 현금으로 증여를 해주어야만 할 것입니다.
3. 임대료 환산가액과 기준시가를 비교하라
상가건물처럼 임대수익이 발생하는 부동산을 자녀에게 증여할 경우 임대료 환산가액과 기준시가 중 더 큰 금액을 증여가액으로 잡게 됩니다.
예를 들어 설명을 드리자면, A씨가 보유하고 있는 상가건물의 기준시가가 5억원이라고 했을 때 기준시가가 임대료 환산가액보다 클 경우 기준시가를 증여재산가액으로 잡게 됩니다. 그리고 A씨의 자녀가 그 건물을 물려받은 뒤 5년 뒤에 12억에 팔았다면 양도소득세는 2.5억이 발생됩니다. 만약 이 건물을 A씨가 자녀에게 물려주지 않고 바로 팔았다면 취득가액이 1억원이기 때문에야양도소득세가 3.156억원이 발생하지만 자녀에게 증여를 한다면 시가보다 낮은 가액으로 증여가 되고 양도소득세까지 절감이 가능합니다. 게다가 자녀입장에서는 건물의 임대수익도 추가로 발생되기 때문에 미래에 다른 부동산과 같은 자산을 구매할 때 자금출처의 명분으로 활용이 가능해진다는 이점도 있습니다.
임대료 환산가액??
임대료 환산가액은 부동산의 가치를 평가할 때 최근 거래시세가 부존재 시 임대료로 자산가치를 환산해서 평가한 금액입니다.
임대료 환산가액 계산방법
보증금 +관리비 + 주차비 + (최근 1년간 임대료 총합산액(평가기준일이 속하는 월의 임대료 * 12) / 기획재정부령이 정하는 율(12%)
4. 금융자산은 증여를 통한 명의 분산을 하자
금융자산도 증여를 통해서 명의를 분산하는 증여 방법을 활용하게 되면 금융소득 종합과세의 부담을 상당히 줄일 수 있는데요.
금융자산을 증여할 경우에는 부동산과 달리 취득세나 등기비용이 없는 데다가 증여 절차도 부동산에 비해 훨씬 간편하다는 장점이 있습니다.
그리고 어쩔 수 없이 현금 증여 방법이 더 유리한 경우도 있는데요,
세금을 납부 할 재원이 부족할 때
부모로부터 부동산을 증여 받았으나 증여세를 납부할 여력이 없다면 부동산을 담보로 담보대출을 받아서 세금을 납부하는 경우가 종종 있는데요.
만약 증여받은 부동산이 수익형 부동산이거나 수증자가 소득원이 있다면 크게 문제가 되지 않겠지만 그게 아니라면 사전에 부동산 증여시 일부를 현금 증여를 함으로서 이런 문제가 해결이 가능합니다.
중소기업 창업자금을 활용한 증여세 특혜 이용하기
현금 증여의 경우에서 상당히 유용한 방법인데요. 만 18세 이상의 거주자가 60세 이상의 부모로부터 현금 30억 이내의 금액을 증여 받을 시 중소기업을 창업한다면, 현금 증여액에서 5억을 차감 후 30억까지는 10%만 과세를 하도록 하는 법을 활용하는 것입니다.
일반 현금 증여세율에 비해 현저히 낮은 세율이므로 활용해볼만 합니다.
차 후 상속세를 신고 할 때 금융재산 상속공제한도를이이용하자
상속세를 계산할 때 상속재산 중 순 금융자산(상속재산에서 부채를 뺀 금액)을 상속 받을 때 최소 2천만원에서 최대 2억원까지는 금융재산에서 공재해주는 제도입니다. 만약 현금이 많아서 순 금융자산이 10억을 초과하면 증여세율도 더 높기 때문에 미리 현금 증여를 함으로서 상속세에 대한 절세를 할 수 있습니다.
지금까지 증여의 종류와 절세 방법에 대해 알아보았습니다. 증여세는 타 세금에 비해 더 높기 때문에 똑똑한 증여를 통해 절세를 하여 자산을 지키시기 바랍니다.