돈 된다는 테마상가점포 투자가 어려운 이유는?
상가점포 투자
부동산에 관심이 있는 대한민국 국민이라면 누구나 상가건물에서 나오는 임대수익으로 경제적 자유를 누리는 꿈을 꾸곤 합니다. 매일 반복되는 출퇴근의 스트레스에서 벗어나 월급수준의 임대수익을 매달 받는다는 것은 정말 기분 좋은 일이겠지요.
하지만 상가투자는 일반 아파트 투자보다 더욱 난이도가 높기 때문에 투자시 고려해야 할 사항이 많습니다. 특히 상가점포 투자 시 많이 고려하게 되는 테마상가점포 투자에 대헤서 알아보도록 하겠습니다.
대규모 테마 쇼핑몰상가란?
일반적으로 신도시나 택지지구 등에서 도시 내에 상권이 개발되는 시기에 대규모로 공급되는 상가를 테마상가, 또는 쇼핑몰 상가라고 합니다. 예를 들면, 동대문의 밀리오레나 Apm, 또는 일산의 라페스타나 웨스턴돔 등이 대 표적인 테마 쇼핑몰 상가입니다.
대부분 일반 근린상가보다 더 작게 쪼개서 등기 분양을 하기 때문에 한 건물 안에 소유주가 많은 것이 가장 큰 특징입니다. 일반 근린상가에 비해 각 매장의 규모가 작은만큼 상대적으로 투자금액이 적고 상권이 밀집되어 있는 만큼 고객확보 차원에서 유리하다는 장점이 있지만, 한 건물에 소유주가 많아서 상가를 운영하는 주체가 제대로 운영을 하지 못하면 쇼핑몰 운영과 이미지 전체에 영향을 주기 때문에 성공이 어렵다는 단점도 있습니다.
테마상가와 쇼핑몰 투자시 주의사항 5가지
1. 대규모 테마상가와 쇼핑몰도 예전같지 않다?
평생을 직장에서 근무하고 퇴직할 때 가지고 나온 소중한 퇴직금을 상가점포에 투자하여 임대수익으로 안정된 노후 생활을 하고자 하시는 분들이 참 많습니다.
신도시나 택지지구 등에 새롭게 들어서는 테마상가나 대규모 쇼핑몰에 최고의 입지와 유동인구의 충분한 확보가 되어있고 임차인 모집에 문제가 전혀 없다는 분양 담당자의 말만 믿고 꾸준한 월세를 노리면서 평생 모은 큰 돈을 투자 했지만, 막상 상가를 준공한지 1년이 넘도록 텅텅 비어있는 곳이 대다수라는 사실은 투자자로 하여금 정말 좌절감을 느끼게 합니다.
2. 테마상가점포 투자, 생각처럼 쉽지 않다
문제는 위와 같은 상황이 그리 적지 않다는 것인데요, 국내에서 가장 큰 쇼핑몰 단지인 동대문도 3만개의 점포 중 5천개의 점포가 공실로 비어있다고 합니다.
요즘처럼 저금리 시대에는 은행이자보다는 나을 것이라는 생각으로 상가점포 투자를 하곤 하는데요. 막상 초기 취등록세도 부담이 되고 생각보다 수익율도 낮은데다 임차인도 구하지 못해 공실기간이 길어지면 점점 걱정은 깊어만 가게 됩니다.
이렇게 되면 처음에 투자를 결심하면서 해당 상가점포 투자를 고려할 당시 분석했던 부분들이 모두 잘못된 계산이었다는 생각을 하게 됩니다.
그렇다면 쇼핑몰 상가점포 투자시 고려사항과 좋은 투자방법은 어떤것이 있을까요?
3. 분양업체에서 제공하는 수익율과 임대 보장을 믿지 마라
분양업체에서는 수익율이 높을 것이라는 것과 최소 몇 년간 임대보장을 약속한다는 달콤한 말로 투자자들을 모집합니다.
하지만 그렇게 확정수익율이나 임대보장같은 내용은 실제 법적 구속력이 없기 때문에 투자시 신중함이 요구됩니다.
처음에 분양업체의 주장은 확정 수익을 5-10년을 보장한다는 둥 안정적인 수익이 발생하는 업종의 임대가 확정이 되어 있다는 등의 달콤한 말로 투자자를 현혹하는데요. 막상 준공이 된 뒤에 임차인의 사정으로 입점을 하지 않거나, 예상했던 업종의 입점이 아닌 경우가 대다수입니다.
그리고 확정 수익을 보장했던 분양업체가 바뀌어서 시행사가 다른 업체로 변경되면서 기존에 투자자와 계약했던 내용들을 나몰라라 하는 경우도 허다하기 때문에 신중한 접근이 필요합니다.
4. 환금성과 업종제한여부도 따져보자
테마상가나 쇼핑몰은 컨셉을 잡고 설계를 하는 경우가 많아서 업종 제한이 있는 경우도 간혹 있습니다. 만약 내가 매입한 상가에 입점할 수 있는 업종이 제한되어 있다면 지정된 업종의 임차인만 받을 수 있기 때문에 임차인을 구하는데 상당한 어려움이 따르기도 합니다. 그래서 테마상가나 쇼핑몰에 투자를 할 때 입점할 수 있는 업종 제한여부도 확인이 필요합니다.
그리고 투자의 기본적인 개념으로서 환금성을 따져보지 않을수 없겠죠? 모든 투자는 결국 현금화를 해야만 실제적으로 수익이 발생했다고 말할 수 있기 때문에 테마상가점포 투자 또한 내가 원하는 시기와 원하는 가격에 매도가 가능할 만큼 좋은 물건인지를 철저히 따져봐야 할 것입니다.
5. 시장조사는?
부동산 투자 또한 시장조사는 필수인데요. 어떤 투자나 사업이든지 본인이 직접 시장조사를 하지않고 투자 알선업체나 지인의 말만 듣고 투자를 하는 것은 지양해야 합니다.
만약 내가 투자로 피해를 입는다면 그 누구도 대신 책임져주지 않기 때문입니다. 상가에 투자를 할 때는 상가의 주변에 들어서는 주변 상권과 교통, 유동인구 등에 대한 사전 조사를 충분히 하시기 바랍니다.
그리고 요일이나 시간대 별로도 유동인구의 편차가 크기 때문에 시간에 따른 수요와 소비 분석도 필요합니다.
지금까지 대형 테마상가점포 투자와 쇼핑몰상가의 투자 방법에 대해서 알아보았습니다.
10~15년 전만 해도 대형쇼핑몰들이 유행을 이끌 때가 있었지만 현재는 온라인쇼핑의 대중화로 인해 오프라인 쇼핑몰에서 성공하기가 쉽지 않은것이 사실입니다.
그래서인지 경매시장에서도 테마쇼핑몰상가는 인기가 없는 것이 사실입니다.
큰 자금을 들여 투자하시는 만큼 달콤한 마케팅 숫자에 현혹되어 속지 말고 본인이 직접 꼼꼼히 따지고 분석해서 현명한 판단을 하시기 바랍니다.