인생무상

아파트 매매 체크리스트

아파트 매매 체크리스트 우리가 주택을 구매 할 때 어떤 주거환경을 선호하는지에 따라서 빌라, 주택, 아파트 등 다양한 선택을 하게되고 그만큼 주거환경이 달라지게 됩니다.

그리고 많은 분들이 아파트를 선호하는 이유는 결국 투자의 대상으로 생각하고 있고 환금성이 좋기 때문에 다시 팔거나 전세를 내놓았을 때 빌라나 주택보다 더 빠르게 거래가 이루어 지기 때문입니다.

그리고 주거환경이 빌라나 주택에 비해서 좀더 정돈이 잘 되어있고 대규모 단지로서 많은 사람들이 모여 살기 때문에 많은 편의시설이 함께 있다는 점들이 아파트 매매를 선호하는 이유라고 할 수 있겠습니다.

최근에 다양한 정부의 집값 잡기 부동산 규제로 인해 부동산 시장이 조금은 침체기에 접어들었다고 판단하는 분들도 많겠지만 여전히 우리나라에서 아파트는 꾸준한 거래를 이어나가고 있습니다.

조금이나마 집값이 내려간 지금 시기에 내집 마련을 위해 아파트 매매 계획을 세우고 계시다면 지금 알려드릴 아파트 매매 체크리스트를 참고하시기 바랍니다.

아파트 매매 체크리스트

1. 교통인프라와 역세권

우리나라에서 역세권이라는 의미는 상당히 큰 의미를 가지고 있습니다.

그래서 주변 지인들 중에서도 아파트를 구매 할 때 역세권인지 아닌지를 상당히 중요시 하고 아파트 선택의 우선순위로 두는 것을 종종 보셨을 것이라 생각합니다.

아무리 자동차 보급율이 높아지더라도 지하철주변에 아파트가 위치하고 있다면 교통이 편리하다는 의미이고 그만큼 타 지역으로의 이동이 편리하기 때문에 사람들이 선호할 가능성이 높기 때문입니다.

그리고 역 주변에는 많은 음식점이나 상가 등이 밀집되어 있는 경우가 많고 그런 부분들이 주변에 거주하는 사람들의 생활을 더욱 윤택하게 만들어 줍니다.

대중교통을 이용해서 출퇴근을 하는 직장인의 경우라면 더욱더 편리할 것입니다.

그렇기 때문에 우리나라에서 역 주변의 아파트는 가장 선호하는 위치라고 볼 수 있고, 그래서 역 주변의 아파트라고 하면 전세나 매매 매물이 나와도 금방 거래가 이루어지는 것을 알 수 있습니다.

2. 층 수와 동 위치

같은 아파트 단지 안에서도 로얄동, 로얄층이라는것이 존재합니다.

같은 아파트라고 해도 방향과 시야에 따라서 집값의 차이가 발생하는 것인데요, 보통 선호하는 방향은 남향을 가장 선호하고, 앞은 다른동으로 막혀있지 않고 시원하게 시야가 트여 있는 동을 선호하는 편입니다.

그리고 저층은 밖에서 지나다니는 사람들이 집 내부를 볼 수 있고 소음이 크게 들리는 부분이 있어서 사생활 보호 차원에서 인기가 없는 편이고, 꼭대기층은 천정이 외부에 가장 가깝게 닿여 있어서 결로의 가능성이나 실내 열효율이 낮을 수 있다는 점에서 인기가 좀 없는 편입니다.

사실상 요즘은 건축기술이 발달하여 꼭대기층이라도 결로가 거의 없는 편이며, 높은 층수를 선호하는 편이고 층간소음에 민감한 분들이 많기 때문에 꼭대기층을 오히려 선호하는 분들도 많습니다.

하지만 대부분 사람들은 아파트의 총 층수 중 중상층 정도의 층수를 가장 선호하는 편입니다. (총 25층 건물이라면 15~20층 사이가 로얄층) 그래서 그런의미에서 같은 단지에서도 로얄동과 로얄 층이 존재하고 그만큼 시세차이가 발생하게 되었습니다.

이 부분이 아파트를 구매하는 시점에서는 더 비싸서 아깝게 느껴질 수도 있지만 결국 나중에 되파는 시점에서도 동일한 시세로 매매를 할 수 있으니 크게 걱정할 부분은 아니라고 생각합니다.

3. 아파트 관리비

아파트는 관리비를 공동으로 부담함으로서 아파트의 주거환경을 쾌적하게 유지하고 있는데요,

청결한 환경과 분리수거 배출에 대한 부분이 좋기는 하지만 그만큼 관리비에 부담이 느껴지기 마련입니다. 특히나 개별난방이라면 지역난방보다 겨울에 난방비에서 좀 더 높게 나올 수 있으며, 아파트는 대단지가 단지가 작은 아파트보다 더 관리비면에서 유리합니다. 그리고 관리비는 개별적으로 열효율을 얼마나 잘 관리하느냐에 따라서 차이가 크기도 한데요, 추운 겨울철에는 실내에서 바깥으로 열을 빼앗기지 않도록 창문에 공기층을 형성 할 수 있는 단열시트지(단열뽁뽁이)를 붙이고 거실바닥에 담요를 깔아두는 것을 추천합니다.

4. 학군

우리나라에서 아파트 매매 체크리스트 중 역세권 만큼이나 중요하게 고려하는 항목이 바로 학군입니다.

우리나라만큼 2세의 교육에 대한 열의가 높은 나라도 없을텐데요, 아이가 있는 가정이라면 주변 어린이집 부터 유치원이나 초중고 학교 까지도 따져보고 결정을 하는 편입니다.

특히 어린이집이나 유치원의 경우에는 도보로 이동할 수 있는 곳을 선호하고 이동하는 동선도 주변에 조경이 얼마나 잘 되어 있는지와 환경이 얼마나 쾌적한지도 확인을 하는것이 좋습니다.

그리고 아이가 초중고 진학을 앞둔 가정이라면 학교의 분위기와 성적이 얼마나 좋은지도 따져볼 필요가 있습니다.

분위기가 좋고 학업에 대한 열의가 있는 학군이라면 분명히 내 아이가 좋은 영향을 받을 가능성이 높기 때문입니다.

5. 편의시설, 상권

아파트 매매 체크리스트 중 편의시설이나 상권 또한 교통이나 학군에 못지않게 중요한 항목입니다.

아무리 넓고 예쁘게 지어진 아파트 건물이라고 할지라도 주변에 편의시설이나 상권이 하나도 없다면 생활하는데 매우 불편할 것이고 집값도 오르는데 한계가 있을 것입니다.

특히나 우리나라에서 선호하는 이마트, 홈플러스 같은 마트 종류나 병원, 학원과 그 외에 다양한 상권들이 도보로 편리하게 이용이 가능한 생활권이라면 좋은 아파트라고 판단할 수 있겠습니다.

특히나 1인 가정이 늘어감에 따라서 편의시설과 상권의 중요성이 더욱 부각되고 있습니다.

전입신고 확정일자의 의미 그리고 신청방법

전입신고 확정일자는 전세나 월세 임차인의 입장에서 상당히 중요한 부분이니 꼭 숙지하시기를 바랍니다.

전입신고 확정일자 전입신고 확정일자 전입신고 거주지를 이동할 때에 새로운 거주지에 전입한 날로부터 14일 이내에 주소지 변경 및 등록을 위한 전입한 사실을 새로운 거주지의 관할 기관(주민센터, 동사무소)에 신고하는 행위를 뜻합니다.

쉽게 다시 말하면 이사를 한 새로운 주소지를 변경, 등록하는 것입니다.

확정일자 법원이나 동사무소에서 주택임대차계약을 체결한 날짜를 확인해 주기 위해서 계약서에 그 날짜가 찍힌 도장을 찍어주는데 이 날짜가 바로 확정일자입니다.

전입신고와 확정일자가 필요한 이유 아직도 많은 분들이 전입신고와 확정일자의 필요성에 대해서 정확히 모르시는 경우가 많습니다.

전세나 월세 등의 임차인으로 입주를 한 뒤에 전입신고를 하고 확정일자를 받게 되면 대항력과 우선변제권이라는 권리가 생깁니다.

대항력?

약속한 금액을 지불하고 임대한 공간을 임대인과 계약한 기간동안 사용할 수 있도록 법적으로 보장받을 권리.

우선변제권?

거주, 사용하는 부동산이 경매에 넘어갈 경우 경매대금에서 우선적으로 내 보증금을 변제받을 수 있는 권리로서 후순위의 권리자나 채권자들보다 선순위에 위치할 수 있습니다.

위에서 간단하게 대항력과 우선변제권에 대한 의미를 설명했습니다.

그런데 “임차인이 대항력을 가진다.” 라는 의미가 정확히 무엇을 뜻할까요?

임차인이 대항력을 가진다는 의미는, 임대차 계약 이후 소유자가 바뀐다고 할지라도 처음 계약한 기간동안 임대차 계약을 한 부동산을 이용할 수 있는 권리이며, 임대차계약 기간이 종료 될 경우 해당 시점의 부동산 소유주로부터 보증금을 받을 수 있는 권리입니다.

여기서 잘 보아야 할 것이 또 있는데 위에 설명한 내용에는 해당 부동산이 경매에 넘어갈 경우 배당절차상 배당받을 수 있는 권리에 대한 내용은 없습니다.

네, 대항력이 있다 하더라도 배당을 받을 수 있는 힘이 생기지는 않습니다.

여기서 확정일자의 중요성을 알 수 있는데요,

임대차계약서에 확정일자를 받아 둠으로서 임대차한 부동산이 경매에 넘어갔을 때 만약 임차인이 확정일자를 받아 두었다면 법원에 배당신청을 한 뒤 경매 배당절차에 참여할 수 있는 우선변제권이 생기기 때문입니다.

추가로 아셔야 할 부분은, 임차인이 경매 배당절차에 참여하기 위한 갖가지 조건은 대항력, 확정일자, 배당요구 로서 총 3가지 조건이 충족되어야 합니다.

그리고 이 때 임차인의 배당 순위가 중요한데 대항력과 확정일자 중 늦은 날을 기준으로 정해집니다.

단, 소액임차인은 확정일자가 없다고 하더라도 무방합니다.

대항력의 3요건 대항력의 3요건으로는, 임대차계약 전입신고 점유 위와같이 3가지 항목이 있는데요. 임차인이 위의 3가지 요건을 충족하게 되면 익일 0시부터 대항력이 생기게 됩니다.

만약 위에 설명드린 3가지 요건 중 하나라도 충족이 안될 경우 임차인은 대항력을 인정받지 못하게 되는데요. 한가지씩 설명을 드리자면, 임대차계약은 돈을 주고받은 유상 계약이어야 하며, 전입신고는 임차인이 임대차계약을 한 부동산의 주소에 전입신고가 되어 있음을 의미하고, 점유는 사람이 살고있거나 짐을 두는것 등을 의미합니다.

(계약 당사자가 거주하지 않아도 되는 간접점유도 인정합니다)

전입신고 방법 직접방문 신청 관할 주민센터에 방문하시어 주민센터 내에 비치된 전입신고서류를 양식에 맞게 작성하여 제출하시면 됩니다. 인터넷 신청 정부민원포털 민원24에 접속하셔서 공인인증서로 인증 하신 뒤 전입신고를 절차에 맞게 하시면 됩니다.

확정일자 받는 방법 방문신청 방법 확정일자를 받기 위해서는 필요서류인 신분증, 임대차계약서, 계약서영수증을 준비하여 등기소나 법원, 또는 관할 주민센터에 가시면 신청이 가능합니다.

인터넷 신청 방법 인터넷에서 인터넷등기소에 접속하시고 공인인증서로 로그인 하신 뒤 확정일자 절차대로 진행하시면 됩니다. 마무리 지금까지 전입신고 확정일자의 의미와 효력에 대해서 확인해보았습니다.

부동산은 투자자들만 공부하는 것이 아닙니다.

내 소중한 자산을 지키기 위한 꼭 필요한 지식이 부동산 지식이기 때문에 대한민국 사람이라면 꼭 공부해야 하는 분야입니다.

돈 된다는 테마상가점포 투자가 어려운 이유는?

상가점포 투자

부동산에 관심이 있는 대한민국 국민이라면 누구나 상가건물에서 나오는 임대수익으로 경제적 자유를 누리는 꿈을 꾸곤 합니다. 매일 반복되는 출퇴근의 스트레스에서 벗어나 월급수준의 임대수익을 매달 받는다는 것은 정말 기분 좋은 일이겠지요.

하지만 상가투자는 일반 아파트 투자보다 더욱 난이도가 높기 때문에 투자시 고려해야 할 사항이 많습니다. 특히 상가점포 투자 시 많이 고려하게 되는 테마상가점포 투자에 대헤서 알아보도록 하겠습니다.
대규모 테마 쇼핑몰상가란?
일반적으로 신도시나 택지지구 등에서 도시 내에 상권이 개발되는 시기에 대규모로 공급되는 상가를 테마상가, 또는 쇼핑몰 상가라고 합니다. 예를 들면, 동대문의 밀리오레나 Apm, 또는 일산의 라페스타나 웨스턴돔 등이 대 표적인 테마 쇼핑몰 상가입니다.

대부분 일반 근린상가보다 더 작게 쪼개서 등기 분양을 하기 때문에 한 건물 안에 소유주가 많은 것이 가장 큰 특징입니다. 일반 근린상가에 비해 각 매장의 규모가 작은만큼 상대적으로 투자금액이 적고 상권이 밀집되어 있는 만큼 고객확보 차원에서 유리하다는 장점이 있지만, 한 건물에 소유주가 많아서 상가를 운영하는 주체가 제대로 운영을 하지 못하면 쇼핑몰 운영과 이미지 전체에 영향을 주기 때문에 성공이 어렵다는 단점도 있습니다.

테마상가와 쇼핑몰 투자시 주의사항 5가지

1. 대규모 테마상가와 쇼핑몰도 예전같지 않다?

평생을 직장에서 근무하고 퇴직할 때 가지고 나온 소중한 퇴직금을 상가점포에 투자하여 임대수익으로 안정된 노후 생활을 하고자 하시는 분들이 참 많습니다.
신도시나 택지지구 등에 새롭게 들어서는 테마상가나 대규모 쇼핑몰에 최고의 입지와 유동인구의 충분한 확보가 되어있고 임차인 모집에 문제가 전혀 없다는 분양 담당자의 말만 믿고 꾸준한 월세를 노리면서 평생 모은 큰 돈을 투자 했지만, 막상 상가를 준공한지 1년이 넘도록 텅텅 비어있는 곳이 대다수라는 사실은 투자자로 하여금 정말 좌절감을 느끼게 합니다.

2. 테마상가점포 투자, 생각처럼 쉽지 않다

문제는 위와 같은 상황이 그리 적지 않다는 것인데요, 국내에서 가장 큰 쇼핑몰 단지인 동대문도 3만개의 점포 중 5천개의 점포가 공실로 비어있다고 합니다.
요즘처럼 저금리 시대에는 은행이자보다는 나을 것이라는 생각으로 상가점포 투자를 하곤 하는데요. 막상 초기 취등록세도 부담이 되고 생각보다 수익율도 낮은데다 임차인도 구하지 못해 공실기간이 길어지면 점점 걱정은 깊어만 가게 됩니다.

이렇게 되면 처음에 투자를 결심하면서 해당 상가점포 투자를 고려할 당시 분석했던 부분들이 모두 잘못된 계산이었다는 생각을 하게 됩니다.

그렇다면 쇼핑몰 상가점포 투자시 고려사항과 좋은 투자방법은 어떤것이 있을까요?

3. 분양업체에서 제공하는 수익율과 임대 보장을 믿지 마라

분양업체에서는 수익율이 높을 것이라는 것과 최소 몇 년간 임대보장을 약속한다는 달콤한 말로 투자자들을 모집합니다.
하지만 그렇게 확정수익율이나 임대보장같은 내용은 실제 법적 구속력이 없기 때문에 투자시 신중함이 요구됩니다.

처음에 분양업체의 주장은 확정 수익을 5-10년을 보장한다는 둥 안정적인 수익이 발생하는 업종의 임대가 확정이 되어 있다는 등의 달콤한 말로 투자자를 현혹하는데요. 막상 준공이 된 뒤에 임차인의 사정으로 입점을 하지 않거나, 예상했던 업종의 입점이 아닌 경우가 대다수입니다.
그리고 확정 수익을 보장했던 분양업체가 바뀌어서 시행사가 다른 업체로 변경되면서 기존에 투자자와 계약했던 내용들을 나몰라라 하는 경우도 허다하기 때문에 신중한 접근이 필요합니다.

4. 환금성과 업종제한여부도 따져보자

테마상가나 쇼핑몰은 컨셉을 잡고 설계를 하는 경우가 많아서 업종 제한이 있는 경우도 간혹 있습니다. 만약 내가 매입한 상가에 입점할 수 있는 업종이 제한되어 있다면 지정된 업종의 임차인만 받을 수 있기 때문에 임차인을 구하는데 상당한 어려움이 따르기도 합니다. 그래서 테마상가나 쇼핑몰에 투자를 할 때 입점할 수 있는 업종 제한여부도 확인이 필요합니다.
그리고 투자의 기본적인 개념으로서 환금성을 따져보지 않을수 없겠죠? 모든 투자는 결국 현금화를 해야만 실제적으로 수익이 발생했다고 말할 수 있기 때문에 테마상가점포 투자 또한 내가 원하는 시기와 원하는 가격에 매도가 가능할 만큼 좋은 물건인지를 철저히 따져봐야 할 것입니다.

5. 시장조사는?

부동산 투자 또한 시장조사는 필수인데요. 어떤 투자나 사업이든지 본인이 직접 시장조사를 하지않고 투자 알선업체나 지인의 말만 듣고 투자를 하는 것은 지양해야 합니다.
만약 내가 투자로 피해를 입는다면 그 누구도 대신 책임져주지 않기 때문입니다. 상가에 투자를 할 때는 상가의 주변에 들어서는 주변 상권과 교통, 유동인구 등에 대한 사전 조사를 충분히 하시기 바랍니다.

그리고 요일이나 시간대 별로도 유동인구의 편차가 크기 때문에 시간에 따른 수요와 소비 분석도 필요합니다.
지금까지 대형 테마상가점포 투자와 쇼핑몰상가의 투자 방법에 대해서 알아보았습니다.
10~15년 전만 해도 대형쇼핑몰들이 유행을 이끌 때가 있었지만 현재는 온라인쇼핑의 대중화로 인해 오프라인 쇼핑몰에서 성공하기가 쉽지 않은것이 사실입니다.

그래서인지 경매시장에서도 테마쇼핑몰상가는 인기가 없는 것이 사실입니다.
큰 자금을 들여 투자하시는 만큼 달콤한 마케팅 숫자에 현혹되어 속지 말고 본인이 직접 꼼꼼히 따지고 분석해서 현명한 판단을 하시기 바랍니다.