인생무상

전세자금대출 종류 및 한도와 조건

전세자금대출 종류

전세자금대출?

최근 2년 사이에 전세자금대출 규모가 2배 가까이 늘었다고 합니다.

신혼부부나 사회초년생들은 전세자금대출을 활용하는 것이 월세로 생활하는 것보다 지출을 줄일 수 있기 때문에 자산을 늘리는데에 유리합니다.

그럼 전세자금대출 종류와 한도, 그리고 조건에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

전세자금대출?

전세자금대출은 정부에서 실시하는 근로자와 서민의 주거 안정을 위해 실시하는 대출제도입니다. 이 대출제도의 장점은 일반 신용대출 대비 금리가 현저히 낮기 때문에 대출 이자에 대한 부담이 적어서 사회 초년생부터 신혼부부까지 많은 사람들이 이용하고 있습니다.
전세자금대출은 한국주택금융공사와 주택도시보증공사, 또는 서울보증보험 등의 보증서를 담보로 전세보증금의 안정성을 확보하여 대출을 발생시키는 형태입니다.
대출금액은 전세보증금을 돌려받아서 상환하면 되고 매달 이자만 상환하면 전세로 거주하는 동안에 추가로 신경쓸 부분이 없기 때문에 자금여력이 여의치 않은 분들께는 아주 좋은 대출제도입니다.

전세자금대출 종류

1. 버팀목 전세자금대출

전세자금대출 종류 중 첫번째로 버팀목 전세자금대출은 다른 말로 국민주택기금 전세자금대출이라고도 합니다. 전세자금대출의 한 종류이기에 이 대출도 서민과 근로자의 주거안정을 목적으로 한 대출 제도인데요.
저렴한 금리로 대출을 제공하는 대신 조건이 까다로운 면이 있습니다. 만 19세 이상의 세대주이고 무주택자이며 부부합산 연소득이 5천만원을 넘어서는 안되는 3가지 조건을 모두 충족해야 합니다.
전세자금대출의 목적 자체가 고소득층이 아닌 서민의 주거안정을 위함이기 때문에 저런 조건들에 부합해야만 대출이 가능한 것입니다.

대출 신청일 기준으로 세대주를 포함한 세대원 전원이 무주택이어야 하고, 주택 하나에 2가구 이상이 독립된 주거공간의 형태로 거주하는 경우도 대출이 가능하다고 합니다.
그리고 금액에 대한 한도와 조건도 중요할텐데요, 대출대상 주택의 임차 보증금이 수도권은 3억 이하(2자녀 이상 가구는 4억), 그 외 지역은 2억 이하(2자녀 이상 가구는 3억)이고 임차하는 주택의 전용면적이 85제곱미터 이하(읍, 면 지역은 100제곱미터 이하)로 임대차계약을 채결하고 임차보증금의 최소 5% 이상을 본인이 지불하는 경우에만 대출이 가능합니다.

대출금리는,

연 2.3%~2.9%로 매우 낮은 편이며 대출 한도는 8천만원(수도권은 1.2억까지 가능)까지입니다. 만약 부부합산 연소득이 4천만원 이하이거나, 한 부모 가족확인서를 발급받은 가구이거나, 또는 만 6세 이하의 미취학 아동을 부양하는 한 부모 가정이라면 연 1%의 우대금리 추가혜택을 받을 수 있고, 만 34세 이하에 연소득이 2천만원이하이고 임차할 주택이 전용면적 60제곱미터 이하, 보증금 5천만원 이하라면 0.5%의 우대금리를 적용받을 수 있다고 하니 주택도시기금 홈페이지를 방문하시어 본인이 금리 우대혜택을 받을 수 있는 부분이 있는지 확인을 하시는 것이 좋겠습니다.

대출 한도와 대출 기간은,

수도권은 최대 1.2억의 대출이 가능하며, 그 외 지역은 최대 8천만원까지 가능합니다. 물론 대출금액의 수치는 임대차계약서상 임차보증금의 70% 이내에서 산정하며, 신청인의 소득이나 부채, 또는 신용도, 부양가족, 보유 주택수 등에 의해 달라질 수 있으니 참고하시기 바랍니다.

2. 신혼부부 전세자금대출

전세자금대출 종류 중 두번째로 신혼부부 전세자금대출은 주거 마련을 위한 전세자금이 부족한 신혼부부에게 낮은 금리로 전세자금을 제공하는 대출 제도를 말합니다.
이 신혼부부 전세자금대출도 조건이 있는데요, 부부합산 연소득이 6천만원 이하이고 신청일 기준 무주택자이어야만 하고, 혼인관계 증명서 상에 혼인 기간이 7년 이내이거나 결혼 예정자와 배우 예정자로 구성 될 가구만 대상에 포함이 됩니다.
그리고 금액에 대한 한도와 조건은, 대출 대상 주택의 임차 보증금 금액이 수도권은 3억 이하(2자녀 이상의 가구는 4억), 그 외 지역은 2억 이하(2자녀 이상의 가구는 3억)이고 임차하는 주택의 전용면적 85제곱미터 이하(읍, 면 지역은 100제곱미터 이하)로 임대차계약을 채결하고 임차보증금의 최소 5% 이상을 본인이 지불하는 경우 대출이 가능합니다.

신혼부부 전세자금대출 금리는,

연 최저 1.2%대로 매우 낮은 편인데요. 게다가 다자녀 0.5%, 2자녀 0.3%, 1자녀 0.2% 의 우대 금리까지 적용되는 혜택이 있습니다. 그리고 추가로 국토교통부붇부동산 전자계약시스템을 이용하여 임대차계약을 체결한 경우 추가로 0.1%를 더 우대해 준다고 하니 본인의 혜택 적용 여부를 확인하시기 바랍니다.
대출 한도와 기간은,
수도권은 최대 2억의 대출이 가능하며, 그 외 지역은 최대 1.6억까지 가능합니다. 물론 대출금액의 수치는 임대차계약서상 임차보증금의 80% 이내에서 산정하며, 신청인의 소득이나 부채, 또는 신용도, 부양가족, 보유 주택수 등에 의해 달라질 수 있으니 참고하시기 바랍니다.

전세자금대출 준비서류

전세자금대출은 국민은행, 농협, 기업은행, 신한은행, 우리은행까지 총 5곳에서만 진행합니다. 그리고 은행에 방문시 임차보증금의 5%이상을 납입했다는 것을 증명할 영수증과 확정일자가 나온 임대차계약서, 주민등록등본, 가족관계증명서, 대상 주택 등기사항 전부증명서, 원천징수영수증, 소득금액증명원, 건강보험 자격득실 확인서,사업자 등록 증명원 등의 서류 중 본인에게 필요한 서류를 준비하셔서 내방하시면 됩니다.

은행마다 준비해야 하는 서류가 조금씩 차이가 있을 수 있고 소속기업에서 발급받은 서류는 반드시 회사 직인이 찍혀 있어야 하니 주의하시기 바랍니다.

지금까지 전세자금대출의 종류와 대출 한도 및 조건에 대해서 알아보았습니다. 각자의 조건에 맞는 대출 상품을 잘 확인하시고 이자 할인 혜택을 최대한 챙기셔서 내집마련에 도움이 되시기 바랍니다.

돈 된다는 테마상가점포 투자가 어려운 이유는?

상가점포 투자

부동산에 관심이 있는 대한민국 국민이라면 누구나 상가건물에서 나오는 임대수익으로 경제적 자유를 누리는 꿈을 꾸곤 합니다. 매일 반복되는 출퇴근의 스트레스에서 벗어나 월급수준의 임대수익을 매달 받는다는 것은 정말 기분 좋은 일이겠지요.

하지만 상가투자는 일반 아파트 투자보다 더욱 난이도가 높기 때문에 투자시 고려해야 할 사항이 많습니다. 특히 상가점포 투자 시 많이 고려하게 되는 테마상가점포 투자에 대헤서 알아보도록 하겠습니다.
대규모 테마 쇼핑몰상가란?
일반적으로 신도시나 택지지구 등에서 도시 내에 상권이 개발되는 시기에 대규모로 공급되는 상가를 테마상가, 또는 쇼핑몰 상가라고 합니다. 예를 들면, 동대문의 밀리오레나 Apm, 또는 일산의 라페스타나 웨스턴돔 등이 대 표적인 테마 쇼핑몰 상가입니다.

대부분 일반 근린상가보다 더 작게 쪼개서 등기 분양을 하기 때문에 한 건물 안에 소유주가 많은 것이 가장 큰 특징입니다. 일반 근린상가에 비해 각 매장의 규모가 작은만큼 상대적으로 투자금액이 적고 상권이 밀집되어 있는 만큼 고객확보 차원에서 유리하다는 장점이 있지만, 한 건물에 소유주가 많아서 상가를 운영하는 주체가 제대로 운영을 하지 못하면 쇼핑몰 운영과 이미지 전체에 영향을 주기 때문에 성공이 어렵다는 단점도 있습니다.

테마상가와 쇼핑몰 투자시 주의사항 5가지

1. 대규모 테마상가와 쇼핑몰도 예전같지 않다?

평생을 직장에서 근무하고 퇴직할 때 가지고 나온 소중한 퇴직금을 상가점포에 투자하여 임대수익으로 안정된 노후 생활을 하고자 하시는 분들이 참 많습니다.
신도시나 택지지구 등에 새롭게 들어서는 테마상가나 대규모 쇼핑몰에 최고의 입지와 유동인구의 충분한 확보가 되어있고 임차인 모집에 문제가 전혀 없다는 분양 담당자의 말만 믿고 꾸준한 월세를 노리면서 평생 모은 큰 돈을 투자 했지만, 막상 상가를 준공한지 1년이 넘도록 텅텅 비어있는 곳이 대다수라는 사실은 투자자로 하여금 정말 좌절감을 느끼게 합니다.

2. 테마상가점포 투자, 생각처럼 쉽지 않다

문제는 위와 같은 상황이 그리 적지 않다는 것인데요, 국내에서 가장 큰 쇼핑몰 단지인 동대문도 3만개의 점포 중 5천개의 점포가 공실로 비어있다고 합니다.
요즘처럼 저금리 시대에는 은행이자보다는 나을 것이라는 생각으로 상가점포 투자를 하곤 하는데요. 막상 초기 취등록세도 부담이 되고 생각보다 수익율도 낮은데다 임차인도 구하지 못해 공실기간이 길어지면 점점 걱정은 깊어만 가게 됩니다.

이렇게 되면 처음에 투자를 결심하면서 해당 상가점포 투자를 고려할 당시 분석했던 부분들이 모두 잘못된 계산이었다는 생각을 하게 됩니다.

그렇다면 쇼핑몰 상가점포 투자시 고려사항과 좋은 투자방법은 어떤것이 있을까요?

3. 분양업체에서 제공하는 수익율과 임대 보장을 믿지 마라

분양업체에서는 수익율이 높을 것이라는 것과 최소 몇 년간 임대보장을 약속한다는 달콤한 말로 투자자들을 모집합니다.
하지만 그렇게 확정수익율이나 임대보장같은 내용은 실제 법적 구속력이 없기 때문에 투자시 신중함이 요구됩니다.

처음에 분양업체의 주장은 확정 수익을 5-10년을 보장한다는 둥 안정적인 수익이 발생하는 업종의 임대가 확정이 되어 있다는 등의 달콤한 말로 투자자를 현혹하는데요. 막상 준공이 된 뒤에 임차인의 사정으로 입점을 하지 않거나, 예상했던 업종의 입점이 아닌 경우가 대다수입니다.
그리고 확정 수익을 보장했던 분양업체가 바뀌어서 시행사가 다른 업체로 변경되면서 기존에 투자자와 계약했던 내용들을 나몰라라 하는 경우도 허다하기 때문에 신중한 접근이 필요합니다.

4. 환금성과 업종제한여부도 따져보자

테마상가나 쇼핑몰은 컨셉을 잡고 설계를 하는 경우가 많아서 업종 제한이 있는 경우도 간혹 있습니다. 만약 내가 매입한 상가에 입점할 수 있는 업종이 제한되어 있다면 지정된 업종의 임차인만 받을 수 있기 때문에 임차인을 구하는데 상당한 어려움이 따르기도 합니다. 그래서 테마상가나 쇼핑몰에 투자를 할 때 입점할 수 있는 업종 제한여부도 확인이 필요합니다.
그리고 투자의 기본적인 개념으로서 환금성을 따져보지 않을수 없겠죠? 모든 투자는 결국 현금화를 해야만 실제적으로 수익이 발생했다고 말할 수 있기 때문에 테마상가점포 투자 또한 내가 원하는 시기와 원하는 가격에 매도가 가능할 만큼 좋은 물건인지를 철저히 따져봐야 할 것입니다.

5. 시장조사는?

부동산 투자 또한 시장조사는 필수인데요. 어떤 투자나 사업이든지 본인이 직접 시장조사를 하지않고 투자 알선업체나 지인의 말만 듣고 투자를 하는 것은 지양해야 합니다.
만약 내가 투자로 피해를 입는다면 그 누구도 대신 책임져주지 않기 때문입니다. 상가에 투자를 할 때는 상가의 주변에 들어서는 주변 상권과 교통, 유동인구 등에 대한 사전 조사를 충분히 하시기 바랍니다.

그리고 요일이나 시간대 별로도 유동인구의 편차가 크기 때문에 시간에 따른 수요와 소비 분석도 필요합니다.
지금까지 대형 테마상가점포 투자와 쇼핑몰상가의 투자 방법에 대해서 알아보았습니다.
10~15년 전만 해도 대형쇼핑몰들이 유행을 이끌 때가 있었지만 현재는 온라인쇼핑의 대중화로 인해 오프라인 쇼핑몰에서 성공하기가 쉽지 않은것이 사실입니다.

그래서인지 경매시장에서도 테마쇼핑몰상가는 인기가 없는 것이 사실입니다.
큰 자금을 들여 투자하시는 만큼 달콤한 마케팅 숫자에 현혹되어 속지 말고 본인이 직접 꼼꼼히 따지고 분석해서 현명한 판단을 하시기 바랍니다.

부동산 다운계약서 작성 해도 괜찮을까?

부동산 다운계약서

다운계약서란 부동산 매매시 발생하는 세금을 줄이기 위한 방법으로 실제 거래한 금액보다 낮은 금액으로 신고함으로서 취등록세를 적게 내기 위한 편법입니다.
부동산을 매입하게 되면 의무적으로 관할 구청에 실제가격을 신고해야 할 의무가 있습니다. 그리고 신고된 가격에 맞게 세금을 부과하는데요.
일단 기본적으로 세금을 적게 내기 위해서 매매대금을 거짓으로 적는 부동산 다운계약서를 작성하는 것은 명백한 불법행위입니다.

다운계약서 진행 방식은 분양권 전매를 하거나 일반 주택 매매를 할 때 실제 거래가 이루어지는 금액보다 낮은 금액을 기재하고 나머지 차액부분은 현금으로 몰래 거래를 하는 방식입니다.

그렇다면 이런 부동산 다운계약서 작성이 성행하는 이유가 무엇일까요?

두말할 것 없이 세금이겠죠.
부동산을 파는 매도자 입장에서는 양도소득세를 절감할 수 있기 때문에 좋고, 부동산을 사는 매수자 입장에서는 취등록세를 절감할 수 있기 때문에 은밀하게 이런 제의가 들어오곤 합니다.

부동산 업 계약서

업계약서도 다운계약서와 다르게 세금을 줄이기 위한 목적이 아니라 매수자의 대출한도를 늘리기 위한 목적입니다. 그리고 또다른 차이점이라고 한다면 실제로 거래한 금액보다 높은 금액을 계악서에 기재하는 것이 차이점입니다.
부동산이 한두푼 하는 것이 아니기 때문에 보통 주택을 구매할 때 대출을 이용하게 되는데요. 업 계약서를 작성하여 실제 거래금액보다 높은 가격을 기재 함으로서 은행권 대출을 발생시킬 때 더 높은 대출금액을 발생시키려는 목적입니다.
더군다나 몇년 전부터 부동산규제 정책으로 아파트 담보대출의 한도가 상당히 줄어들었기 때문에 업 계약서를 작성하게 되는 것으로 추정됩니다.

만약 부동산을 매매하려는 지역이 투기조정지역이나 투기과열지구로 지정받은 곳이라면 대출이 많이 나와도 50%~60% 수준밖에 나오지 않기 때문입니다.
거기다가 DTI, DSR 까지 고려하게 되면 실제로 대출이 가능한 수준은 50%이하로 떨어지게 됩니다.
그리고 집값이 오르지도 않고 내리지도 않는 정체가 된 요즘같은 상황에서 공시가격을 유지하는 목적이나 앞서 언급한 대출금액의 한도를 높이는 데에 목적을 두고 있습니다.
또한 매수자가 훗날 해당 부동산을 매도하는 시점에도 양도소득세를 줄이는 효과를 낼 수 있기 때문에 세제혜택을 보기 위한 방법으로도 이용되고 있습니다.

업계약서 진행 방식은 부동산거래 계약서 작성시 실제 거래금액보다 더 높은 금액을 기재하여 매매금액을 높임으로서 그만큼 더 높은 대출금액을 발생시키고 매수자는 매도자에게 그 차액 만큼의 세금을 계산하여 지급하는 방식입니다.
부동산 매매계약시 매도인과 매수인이 상호 협의를 통해 부동산 다운계약서나 업 계약서를 작성하는 행위는 예전에는 은밀히 관행적으로 이루어지기도 했지만, 현재는 실거래가 신고제도를 의무적으로 둠으로서 위와 같은 불법 계약은 하지 못하도록 강하게 제재를 하고 있습니다.

최근 들어서 이런 불법계약에 대한 법적 처벌 수위가 점점 강해지고 있는데요.
현재 불법 부동산계약이 적발 될 경우,
매도인은 비과세 혜택에서 제외 및 과태료 부과.
매수인은 양도소득세와 비과세 혜택에서 제외 및 과태료 부과.
중개인은 과태료 부과 및 영업 정지와 사무실 개설 금지.
위 내용에서 과태료는 실제 본 세금은 당연히 추징을 하고 신고불성실 가산세를 적용하여 과소세액의 40%와 미납일에 대한 추가 이자까지 내야하는 것입니다.
얼마 안되는 세금 줄여보려다가 오히려 세금 폭탄을 맞을 수 있으니 불법 부동산 계약서는 절대 사용하지 마시기 바랍니다.

그리고 만약 불법 다운계약서나 업 계약서에 대한 인지도 하지 못한 채 불법 계약서를 작성하거나 한번쯤은 괜찮겠지라는 생각으로 이미 작성을 하신 분들은 자진신고를 함으로서 과태료를 줄일 수 있습니다.
정부에서는 부동산 불법계약서 작성에 대하여 리니언시 제도를 운영하고 있는데요.

자진신고를 할 경우에는,

조사착수 전 자진신고 : 신고자 100% 과태료 면제
조사착수 후 자료제공이나 협조 : 신고자 50% 과태료 면제
위와 같은 과태료 저감 혜택을 주고 있습니다.

세상을 살다보면 부동산 계약을 할때가 오고 저런 불법 계약서로 유혹하는 손길도 만나게 됩니다. 하지만 푼돈 아끼려다 목돈을 잃을 수 있으니 절대 불법 계약은 피하시고 정당하게 계약하고 합법적인 세금을 부과하시기 바랍니다.